ENCCLA identifica oito modalidades de risco de lavagem de dinheiro no mercado imobiliário

Brasília, 10/11/2026 – O uso de laranjas na compra de imóveis, a criação de empresas para esconder os verdadeiros proprietários e a manipulação de valores em negociações estão entre as práticas mais comuns de ocultação de ativos, de acordo com um levantamento da Estratégia Nacional de Combate à Corrupção e à Lavagem de Dinheiro (ENCCLA). O estudo reúne oito tipologias de risco e apresenta estratégias para dificultar a utilização do mercado imobiliário por organizações criminosas.

O documento é resultado da Ação 01/2026 da ENCCLA, voltada ao fortalecimento da prevenção e da repressão à lavagem de dinheiro e à inserção de organizações criminosas no setor. O relatório integra os trabalhos que serão apresentados durante a XXIV Reunião Plenária da Estratégia, de 9 a 12 de novembro, no Rio de Janeiro (RJ).

Entre as práticas analisadas está a aquisição de imóveis em nome de terceiros, conhecidos como laranjas, para ocultar a identidade de quem realmente controla o patrimônio. O levantamento também aponta o uso de empresas recém-constituídas e de estruturas societárias complexas, que podem dificultar a identificação do beneficiário final dos recursos.

Outro mecanismo identificado envolve pagamentos realizados por pessoas sem vínculo aparente com o comprador, além do fracionamento de valores em múltiplas transações e da antecipação atípica de parcelas. Essas movimentações podem ser utilizadas para dificultar o rastreamento da origem do dinheiro.

O estudo também chama atenção para operações em que o preço declarado de um imóvel não corresponde ao valor efetivamente negociado. No subfaturamento, parte do pagamento pode ocorrer por fora do contrato, enquanto o superfaturamento pode ser empregado para justificar a circulação de recursos de origem ilícita.

Fragilidades na fiscalização

Além de mapear as modalidades de risco, o relatório identifica dificuldades na fiscalização das operações imobiliárias. Uma das principais é a fragmentação das informações entre corretores, incorporadoras, instituições financeiras, cartórios e órgãos públicos.

Cada participante da negociação tem acesso a uma parte dos dados, o que dificulta a identificação de irregularidades que somente se tornam perceptíveis quando analisadas em conjunto.

O Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf) apontou que, embora existam cerca de 50 mil pessoas habilitadas a comunicar operações suspeitas, o volume de comunicações do setor imobiliário permanece baixo e concentrado em poucos participantes. Para dimensionar o universo envolvido, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) informou que a categoria reúne aproximadamente 700 mil profissionais.

O levantamento também identificou problemas na qualidade das informações encaminhadas pelos cartórios, diferenças entre procedimentos adotados nos estados e dificuldades de integração entre bases de dados públicas e privadas.

A análise destaca que a existência de sinais de alerta não significa, necessariamente, a ocorrência de crime. As situações identificadas devem ser avaliadas conforme o contexto da operação, considerando a origem dos recursos, a capacidade financeira dos envolvidos e a documentação apresentada.

Novas tecnologias e riscos emergentes

O estudo também aborda riscos associados à tokenização de ativos e direitos relacionados a imóveis. A tecnologia permite representar digitalmente determinados ativos, mas seu uso em estruturas paralelas ao sistema oficial de registro pode criar dificuldades adicionais para a fiscalização e a identificação dos titulares de direitos.

Segundo o relatório, esse é um risco emergente, que demanda acompanhamento diante da possibilidade de utilização de mecanismos digitais para contornar controles registrais.

Entre os demais pontos de atenção estão os chamados contratos de gaveta, nos quais determinadas negociações não são levadas ao registro imobiliário, e a utilização de recursos de origem ilícita no financiamento de empreendimentos, com possível divergência entre o responsável formal pela construção e quem efetivamente financia ou executa a obra.

Integração de dados e inteligência financeira

Para enfrentar essas vulnerabilidades, a ENCCLA apresenta estratégias voltadas à ampliação da cooperação entre órgãos de investigação, fiscalização, controle e representantes do mercado imobiliário.

Uma das iniciativas discutidas é a criação de Centrais Antilavagem de Dinheiro para notários e registradores, com equipes técnicas especializadas capazes de analisar riscos, qualificar comunicações ao Coaf e produzir informações sobre padrões suspeitos de movimentação patrimonial. A proposta foi apresentada pelo Ministério Público Federal e pela Associação Nacional dos Procuradores da República e depende de avaliação e eventual regulamentação pela Corregedoria Nacional de Justiça.

O relatório também recomenda ampliar o uso de ferramentas tecnológicas, inclusive de inteligência artificial, para cruzar dados e identificar sinais de alerta, com supervisão humana e respeito às regras de proteção de dados.

Outras medidas incluem a padronização de procedimentos entre cartórios e corregedorias, o aprimoramento da identificação dos beneficiários finais das operações, a capacitação de profissionais e o fortalecimento da fiscalização sobre os agentes sujeitos às obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro.

As estratégias buscam permitir que informações identificadas durante uma negociação imobiliária possam contribuir, quando necessário, para investigações financeiras e patrimoniais, ampliando a capacidade de detectar a utilização de recursos ilícitos na economia formal.

Sobre a ENCCLA

Criada em 2003, a Estratégia Nacional de Combate à Corrupção e à Lavagem de Dinheiro reúne aproximadamente 90 órgãos e entidades dos Poderes Executivo, Legislativo e Judiciário, além do Ministério Público e de instituições de diferentes esferas federativas.

Coordenada pelo Ministério da Justiça e Segurança Pública (MJSP), por meio da Secretaria Nacional de Justiça (Senajus), a rede desenvolve ações conjuntas para aprimorar os mecanismos de prevenção, investigação e repressão à corrupção, à lavagem de dinheiro e ao crime organizado.