Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário

Informações inverídicas têm circulado a respeito do impacto da Reforma Tributária sobre o mercado imobiliário. Ao contrário do que sugerem as notícias infundadas, a Reforma Tributária será muito positiva para o setor imobiliário brasileiro e, além de não haver nenhum aumento relevante de custos, as novas regras devem, inclusive, reduzir a tributação atual, como se explica abaixo.

Em primeiro lugar, é preciso deixar claro que as vendas eventuais de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas, como já acontece hoje.

Já as vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte maneira:

a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação).

b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares.

c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 50%, o que corresponde a cerca de 14% (caso a alíquota padrão seja de 28%).

d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto, pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje, em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.

Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da Reforma Tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deve cair cerca de 5,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deve subir cerca de 2,3%. Ainda assim, a Reforma Tributária deve aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação, pois, ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos, permitirá a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço, mesmo dos imóveis novos de alto padrão, seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão.

Por fim, no caso de uma empresa que tenha como atividade a compra e venda de imóveis, a tributação incidirá apenas sobre a diferença do preço de venda e de aquisição de imóveis. Assim, por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vender por R$ 1,1 milhão, o imposto incidirá com a alíquota reduzida (14%) sobre R$ 100 mil, resultando em um imposto de R$ 14 mil. Ou seja, apenas a margem da empresa será tributada e a empresa ainda poderá recuperar o crédito do imposto incidente em todas as suas despesas administrativas (contador, eletricidade etc.).

Quanto à tributação dos aluguéis, cabe destacar que a mesma já ocorre por meio do PIS/COFINS. Além disso, as empresas que têm por objeto a locação de imóveis geralmente não podem recuperar créditos de tributos pagos no exercício da atividade, tais como ICMS, ISS e o próprio PIS/COFINS, o que aumenta o custo para estas empresas.

Não haverá incidência dos novos tributos quando a locação for realizada por pessoa física que não exerça atividade imobiliária, tal como já ocorre hoje.

A regulamentação da Reforma Tributária prevê também uma redução de alíquota de 70% da alíquota padrão, o que equivale a 8,4% de alíquota para a locação de imóveis (considerando uma alíquota padrão de 28%).

Além disso, a reforma prevê a não-cumulatividade plena para as empresas que realizam atividade imobiliária, o que faz com que os tributos pagos deixem de se tornar custo. O projeto ainda prevê um redutor social de R$ 600 por mês sobre o valor tributado nas locações.

Por fim, cabe ressaltar que também haverá uma transição específica para o setor imobiliário, que adapta as regras vigentes, durante este período, às especificidades do segmento.

Ao contrário das notícias inverídicas que estão circulando, a Reforma Tributária será muito positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares do que os imóveis de alto padrão.