Transferência de Titularidade

Publicado em 31/01/2024 17h05 Atualizado em 02/02/2024 15h39

Quero transferir meu imóvel. Quais as etapas que devo observar para não ter problema?

A transferência de imóveis em regime de ocupação ou de aforamento deve obedecer às etapas abaixo, mas antes:

Verifique se o proprietário do imóvel é o que está cadastrado na SPU, pois do contrário deve ser regularizada a cadeia.
Verifique também se a transação é onerosa ou não.

Transações onerosas	Transações não onerosas
Compra/venda, permuta; Dação em pagamento, Promessa de compra/venda; Integralização de capital social.	Doação, Sucessão, Meação, Extinção ou cisão de empresa, Incorporação imobiliária.

1. Calcular Laudêmio

É necessário calcular o Laudêmio em caso de transações onerosas no Portal de Atendimento SPU, quando será gerado o Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF para pagamento.

Se a sua transferência está relacionada a uma transação não onerosa, ou seja, não envolve laudêmio, comece pela etapa seguinte "2. Emitir a Certidão de Autorização para Transferência - CAT".

2. Emitir a Certidão de Autorização para Transferência - CAT

2.1. Se houve pagamento de Laudêmio: somente após 72 horas do pagamento do DARF é possível emitir a Certidão de Autorização para Transferência - CAT para apresentar ao Cartório.

2.2. Se não envolver Laudêmio: após selecionar a transação não onerosa, o sistema possibilitará a emissão da CAT.

3. Alterar o Responsável

Após a emissão da CAT é necessário realizar a transferência do imóvel no cartório competente, e depois alterar o Responsável pelo Imóvel no Cadastro da SPU, mediante requerimento no Portal de Atendimento SPU.

O que é multa de transferência e quando ela é aplicada?

A multa de transferência é aplicada quando o prazo de 60 dias para transferência de titularidade de imóvel é descumprido.

Após a formalização de uma transação de transferência de imóvel (compra e venda, permuta, etc), o interessado tem até 60 dias para solicitar a transferência de titularidade junto à SPU. Vencido o prazo, caso a formalização não tenha sido efetuada, será cobrada a multa de transferência.

O prazo é contado da seguinte forma:

Aforamento: a partir da anotação na Matrícula de Registro de Imóveis.
Imóvel ocupado (inscrição de ocupação): a partir da data do documento de transmissão (lavratura do título).
O que é laudêmio?
Laudêmio é a taxa que se deve pagar antes de efetuar a transferência onerosa de titularidade sobre um imóvel da União administrado pela SPU.

Ou seja, para efetuar a transferência, o transmitente (vendedor, geralmente) deverá antes pagar o Laudêmio, para então obter a Certidão Autorizativa de Transferência - CAT do imóvel.

Exemplos de transferência onerosa de titularidade: compra e venda, permuta, dação em pagamento, fusão de empresas, promessa de compra e venda e integralização de capital social de empresa.
Como é calculado o laudêmio?
O valor do laudêmio será calculado a partir do valor de avaliação do imóvel registrado na SPU, sem contar as benfeitorias (construções e melhorias existentes no imóvel). O laudêmio corresponde a 5% do valor do terreno, excluídas as benfeitorias.
Os valores de avaliação são elaborados em Planta de Valores Genéricos (PVG), que pode levar em conta, inclusive, o valor atribuído pelos Municípios (para fins de cobrança de IPTU).

Para saber o valor do imóvel registrado na SPU (para fins de aforamento, venda, cálculo de laudêmio, etc), uma maneira simples é simular a emissão de uma guia de laudêmio no Portal de Atendimento SPU, Menu Serviços Financeiros > Calcular Laudêmio, ou diretamente neste link.

Informe os dados solicitados (lembre-se de incluir todos os dígitos e não colocar separadores):
- Número do RIP do Imóvel
- Valor Declarado da Transação (para simular, pode informar R$ 1,00 ou R$ 10,00, por exemplo)
- Percentual de Transferência (se vai vender o imóvel todo, 100%)
- Valor do Laudêmio eventualmente já recolhido.
Quem deve pagar o laudêmio?
O pagamento do laudêmio é obrigação do transmitente (vendedor).

⚠️ Atenção: se você está comprando/adquirindo o imóvel, é importante exigir do transmitente (vendedor) a apresentação da Certidão de Autorização de Transferência - CAT, que deve estar em nome do próprio transmitente (vendedor). Se a CAT estiver em nome de outra pessoa, o cadastro do imóvel está irregular e a CAT não poderá ser usada para essa transação.
O que fazer quando a CAT "vencer" antes da transferência de titular na SPU?
Não existe segunda via de CAT. Portanto, uma nova CAT deve ser emitida.

Acesse o Portal:
1. Clique na opção “Serviços Financeiros”.
2. Escolha “Calcular Laudêmio”.
3. Clique no link “canais de prestação”.
4. Preencha as informações.
5. Clique em OK.

Será gerada uma nova Ficha Cálculo de Laudêmio (FCL), em seguida, clique aqui para emitir uma nova CAT.
O que fazer se a CAT não estiver no nome do transmitente (vendedor)?
Se a Certidão Autorizativa de Transferência - CAT estiver em nome de outra pessoa, isso significa que o cadastro do imóvel está irregular na SPU e a CAT não poderá ser usada para essa transação.

É necessário que o transmitente (vendedor) primeiro atualize o cadastro na SPU. Somente depois do cadastro atualizado será possível transferir o imóvel para outra pessoa.
O que é a CAT e para que serve?
CAT é a Certidão Autorizativa de Transferência, sem a qual não se pode transferir o imóvel na SPU. A CAT também é necessária para lavrar escritura e registrá-la na matricula do imóvel. A CAT tem validade de 90 (noventa) dias a contar da data de sua emissão e poderá ser reemitida dentro do prazo de noventa dias a contar da data da Ficha de Cálculo de Laudêmio - FCL* (que é gerada no cálculo de laudêmio).

⚠️Importante! Para imóveis administrados pela SPU situados em ilhas oceânicas ou costeiras que contenham sede de Município, a transação deverá ocorrer por meio de CAT Especial, conforme Artigo 6-A, do Decreto Lei 2.398/87 - Vide "Obter Serviços Financeiros Não Padronizados".

As transações que envolvem os imóveis administrados pela SPU podem ser:

1- Não onerosas (não envolvem pagamento):

a) Doação: quando um doador transfere bens do seu patrimônio a outrem (donatário).

b) Sucessão: partilha de bens, decorrente de formal de partilha de inventários, por exemplo.

c) Meação: decorrente de divórcio ou formal de partilha quando a pessoa está viva, quando o casal passa parte de um imóvel para outro.

d) Extinção: quando a empresa é extinta.

e) Cisão: Cisão é a operação pela qual uma sociedade transfere parcelas do seu patrimônio para uma ou mais sociedades, constituídas para esse fim ou já existentes, extinguindo-se a sociedade cindida, se houver versão de todo seu patrimônio, ou dividindo-se o seu capital, se parcial a versão (artigo 229 da Lei 6.404/1976).

f) Incorporação: incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

g) Fusão: é a operação pela qual se unem duas ou mais sociedades para formar uma nova, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações.

h) Outras transações não onerosas.

2- Onerosas (envolvem pagamento):

a) Compra/venda: troca de um bem por dinheiro.

b) Permuta: troca de imóveis entre interessados.

c) Dação em pagamento: quando o imóvel é dado como parte do pagamento de uma dívida.

d) Promessa de compra/venda: financiado com entidades financeiras (Caixa Econômica, BB) ou mesmo com o próprio vendedor.

e) Integralização de capital social.

f) Outras transações onerosas

⚠️ Importante!
Quando há uma operação onerosa (compra e venda, permuta etc.) envolvendo um imóvel administrado pela SPU (Aforados e Ocupados mediante Inscrição) o vendedor deverá recolher o Laudêmio. Somente após esse recolhimento, será expedida a CAT.
Por que meu nome não aparece no cadastro, se sou um dos donos do imóvel?
O sistema da SPU não comporta mais de um adquirente como responsável pelo imóvel no cadastro. Porém, os demais proprietários que constam da escritura e, portanto, do processo de regularização, são igualmente responsáveis.