O Programa de Desenvolvimento Urbano (Pró-Cidades),foi instituído por meio da Resolução nº 897 do Conselho Curador do FGTS, em 11 setembro de 2018, dentro da área de aplicação de Infraestrutura Urbana do FGTS, e regulamentado pela Instrução Normativa nº 6, de 22 de março de 2024. O Pró-Cidades tem por objetivo proporcionar aos estados e aos municípios brasileiros condições para formulação e implantação de política de desenvolvimento urbano local a partir do financiamento de investimentos apresentados na forma de projetos integrados de melhoria de um perímetro urbano, previamente definido, e, assim, garantir maior efetividade da função social da cidade e da propriedade urbana, priorizando a ocupação democrática de áreas urbanas consolidadas.

Trata-se de financiamento de intervenções estruturantes, a partir da qualificação do espaço público; da democratização do acesso aos equipamentos e mobiliários urbanos; do estímulo à utilização de imóveis vazios e ociosos prioritariamente para habitação de interesse social; e do uso de tecnologias para cidades inteligentes, revertendo o processo de esvaziamento e degradação urbana, além de promover a ampliação da oferta de habitações bem localizadas.  O orçamento destinado ao Programa de Desenvolvimento Urbano é de R$ 6.400.000.000,00 (seis bilhões e quatrocentos mil reais), divididos em quatro anos (2025-2028) de execução (Resolução CCFGTS nº 1.001, de 31.10.2024).

O programa funciona por meio de processo de seleção pública de empreendimentos com vistas à contratação de operações de crédito para financiar as ações de desenvolvimento urbano, e os proponentes poderá enviar suas propostas e, após serem selecionadas serão firmadas por meio de contrato de financiamento junto ao agente financeiro escolhido.

Poderão ser financiadas, no âmbito do Pró-Cidades, intervenções de desenvolvimento urbano com execução de projetos e obras de reabilitação urbana e edilícia que priorizem a ocupação democrática pela permanência de famílias de baixa renda e promovam transformações estruturais por meio de empreendimentos integrados e inteligentes que contemplem as seguintes modalidades: Reabilitação de área Urbana e/ou Modernização Tecnológica Urbana. 

Modalidade 1: Reabilitação de áreas urbanas

Destina-se ao financiamento de intervenções estruturantes, na forma de projetos integrados, que promovam a melhoria de um perímetro urbano, previamente definido. A proposta deve proporcionar condições de implantação da política de desenvolvimento urbano local que priorize a ocupação democrática de áreas urbanas consolidadas por meio de intervenções estruturantes que garantam maior efetividade da função social da cidade e da propriedade urbana, a partir da qualificação do espaço público; da democratização do acesso aos equipamentos e mobiliário urbano; e do estimulo à utilização de imóveis vazios e ociosos prioritariamente para habitação de interesse social, revertendo o processo de esvaziamento e degradação urbana e ampliando a oferta de habitações bem localizadas.

Modalidade 2: Modernização tecnológica urbana

Destina-se ao financiamento da implantação e desenvolvimento de soluções e ferramentas tecnológicas no âmbito do conceito de cidades inteligentes, que utilizam dados e informações para a gestão de sistemas urbanos de modo a otimizar a prestação dos diversos serviços públicos à população, tornando-os mais responsivos às demandas da sociedade, mais resilientes e mais custo-efetivos, melhorando a qualidade de vida nas cidades, disponibilizando informações transparentes aos cidadãos e colaborando para o desenvolvimento urbano sustentável.

Apoio dirigido à elaboração de estratégias, concepção de programas, desenvolvimento de projetos e produtos e implantação de ações, com o objetivo de aperfeiçoar os processos de planejamento e gestão urbana, e a prestação de serviços públicos aos cidadãos, de forma a melhorar a qualidade de vida nas cidades.

Os investimentos em soluções inteligentes deverão estar vinculados a gestão urbana, mobilidade e transportes urbanos, segurança pública, serviços de saúde e educação, edificações, energia, iluminação, abastecimento de água, esgotamento sanitário, coleta e tratamento de resíduos sólidos, política habitacional, telecomunicações e acesso à internet de alta velocidade (banda larga), engajamento comunitário e participação social, governo eletrônico, sistemas georreferenciados de informações territoriais, dentre outros.