26. Quais são os instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade que podem ser utilizados para induzir o reaproveitamento destas áreas?

• Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) ou Áreas de Especial Interesse Social (AEIS): cujo objetivo é incluir, no zoneamento da cidade, uma categoria que permita, mediante um plano específico de urbanização, um padrão urbanístico próprio para o assentamento a fim de incluir as parcelas mais pobres da população dentro doa área urbanizada e infra-estruturada da cidade. Tem-se também outros instrumentos como:

• A Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): direito real resolúvel, pelo qual se transfere o domínio útil de um imóvel, aplicável a terrenos públicos ou particulares, de caráter gratuito ou oneroso, para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo de terra ou outra utilização de interesse social.

• Usucapião Especial de Imóvel Urbano: forma originária de aquisição de direito de propriedade, legalmente dada ao possuidor, que ocupa áreas de terras – como sendo suas – sem oposição, pelo prazo, fixado em lei, de cinco anos.

• Direito de superfície: Através de tal instrumento o proprietário de imóvel urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície que é o direito de fazer e manter construção em propriedade alheia. Este instrumento confere ao superficiário (titular do direito de superfície) a propriedade limitada da construção separada da propriedade do solo que, por sua vez, continua a ser do proprietário da área (que possui escritura do imóvel). A transferência do direito de superfície deve ser registrada através de escritura pública no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

• Direito de Preempção: instituto jurídico que visa conferir em determinadas situações o direito de preferência para o poder público municipal adquirir, mediante compra, um imóvel que esteja sendo alienado pelo seu proprietário. Esse instrumento é utilizado no caso de haver um plano ou uma política que defina o melhor uso para a área em questão. Para ser exercido, esta área precisa estar demarcada e a destinação pretendida definida e vinculada a este instrumento no Plano Diretor:

• Transferência do Direito de Construir: possibilidade conferida ao poder Público municipal para permitir a um proprietário exercer um direito de construir que não pode ser exercido em determinado local em função de uma necessidade social ou ambiental, em outro local da cidade. Poderá ser autorizada através de Lei Municipal, desde que haja previsão no Plano Diretor do Município neste sentido. Assim, a Lei poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano (público ou privado) a exercer em outro local, ou alienar, o direito de construir quando o referido imóvel for necessário para: implantação de equipamentos públicos; preservação histórica, ambiental, social, paisagística ou cultural; para programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda ou interesse social. O mesmo direito poderá ser concedido ao proprietário de área urbana que doar ao poder público imóvel para os fins acima. A transferência do direito de construir deverá ser feita mediante escritura pública.

• Operações Urbanas Consorciadas: Parceria público privada para a implementação de um conjunto integrado de intervenções e medidas, a ser coordenado pelo poder público, definidos previamente no Plano Diretor. Cada Operação Consorciada deve ser regulamentada através de lei municipal, a partir de sua inclusão no Plano Diretor. Geralmente, a Operação incluiu a produção de infra-estrutura e investimentos públicos por parte da iniciativa privada, através de contrapartidas.

• Consórcio Imobiliário: instrumento de cooperação entre o Poder Público e a iniciativa privada para fins de realizar urbanização em áreas que tenham carência de infra-estrutura, serviços, e ou contenham imóveis urbanos subutilizados ou não utilizados. Através do Consórcio, o poder público realiza obras de urbanização e o proprietário da área recebe uma quantidade de lotes urbanizados ou edificações reabilitadas, cujo valor é proporcional ao valor antes dos investimentos. Assim, o proprietário transfere ao poder público o seu imóvel e, após a realização das obras, recebe como pagamento unidades imobiliárias urbanizadas ou edificadas ou reabilitadas. Deve ser regulamentado pelo Município no Plano Diretor e em lei Municipal que deverá dispor sobre os seus objetivos, critérios, etc.

• Parcelamento e Edificações Compulsórios e Imposto Progressivo: instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo Poder Público municipal como forma de induzir os proprietários de imóveis urbanos vazios ou subutilizados a servir-se destes imóveis, de acordo com orientação do Plano Diretor dentro de um prazo determinado pela municipalidade. No caso de expiração desse prazo, o Município pode aplicar o IPTU Progressivo no tempo, instrumento tributário que trata da majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. A alíquota máxima que poderá ser aplicada é de 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que proprietário cumpra a obrigação de utilizar o imóvel em questão segundo sua função social. Caso isso não aconteça, o Poder Público municipal poderá efetuar a desapropriação do imóvel para fins de reforma urbana mediante indenização paga por meio de títulos da dívida pública.

• Estudo de Impacto de Vizinhança: Instrumento de mediação entre os interesses privados dos empreendedores e os moradores e usuários do local, democratizando a tomada de decisões sobre os grandes empreendimentos urbanos, dando voz à população diretamente afetada pelos impactos desses empreendimentos.

Estes instrumentos podem, a partir de uma estratégia estabelecida no Plano de Reabilitação, ser combinados para induzir as trasnformações desejadas. Por exemplo – Edificação Compulsória, e Direito de Preempção ou Consórcio Imobiliário. A utilização combinada destes instrumentos evita o uso sistemático da desapropriação ( que muitas vezes leva a precatórios que endividam o município) além de possibilitar o estabelecimento de parcerias com o setor privado ( proprietérios e investidores) ao invés de depender exclusivamente dos orçamentos públicos. Anexo a essa publicação pode-se conferir o quadro dos instrumentos urbanísticos mais relevantes e o Projeto de Lei encaminhado no inicio de 2006 pela Prefeitura de Belo Horizonte para a readequação da legislação de reforma e adequação de imóveis, que também é um instrumento – no âmbito do Código de Obras – de estimular a reforma de imóveis em áreas centrais.

Como atrair investimentos para as áreas centrais integrando a população residente no local?

Através de estudos e pesquisas podem ser cadastrados os moradores dessas áreas segundo suas atividades e aptidões. Associado a esse cadastro deve-se levantar a adequação dessas áreas para cumprir determinadas atividades econômicas e a possibilidade dessas atividades serem complementares às demais atividades econômicas do município e da região de sua influência. A partir do cruzamento dessas informações, o município passa a dispor de um banco de dados que qualifica o processo decisório sobre qual atividade econômica fomentar que resulte em qualificar a população residente e fazer com que ela permaneça na área central. Além disto, os instrumentos listados acima – de regularização e de indução – poderão também contribuir para uma não expulsão das populações e atividades populares da área.