12. Quais instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade que podem ser utilizados para induzir o reaproveitamento das áreas identificadas para reabilitação urbana?

São vários os instrumentos urbanísticos oferecidos pelo Estatuto da Cidade que podem incrementar a ocupação de áreas consolidadas. Entre eles, pode-se citar:

• Concessão de direito real de uso - direito real resolúvel, pelo qual se transfere o domínio útil de um imóvel, aplicável a terrenos públicos ou particulares, de caráter gratuito ou oneroso, para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo de terra ou outra utilização de interesse social;

• Usucapião especial de imóvel urbano - forma originária de aquisição de direito de propriedade, legalmente dada ao possuidor, que ocupa áreas de terras – como sendo suas – sem oposição, pelo prazo, fixado em lei, de cinco anos;

• Direito de superfície – por meio desse instrumento, o proprietário de imóvel urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície, que é o direito de fazer e manter construção em propriedade alheia. Este instrumento confere ao superficiário (titular do direito de superfície) a propriedade limitada da construção separada da propriedade do solo que, por sua vez, continua a ser do proprietário da área (que possui escritura do imóvel). A transferência do direito de superfície deve ser registrada em escritura pública no respectivo Cartório de Registro de Imóveis;

• Direito de preempção - instituto jurídico que visa conferir em determinadas situações o direito de preferência para o poder público municipal adquirir, mediante compra, um imóvel que esteja sendo alienado pelo seu proprietário. Esse instrumento é utilizado no caso de haver um plano ou uma política que defina o melhor uso para a área em questão. Para ser exercido, esta área precisa estar demarcada e a destinação pretendida definida e vinculada a este instrumento no plano diretor;

• Transferência do direito de construir - possibilidade conferida ao poder público municipal para permitir a um proprietário exercer um direito de construir que não pode ser exercido em determinado local, em função de uma necessidade social ou ambiental, em outro local da cidade. Pode ser autorizada por lei municipal, desde que haja previsão no plano diretor do município. Assim, a lei poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano (público ou privado) a exercer o direito em outro local ou alienar o direito de construir quando o referido imóvel for necessário para: implantação de equipamentos públicos; preservação histórica, ambiental, social, paisagística ou cultural; programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda ou interesse social. O mesmo direito poderá ser concedido ao proprietário de área urbana que doar ao poder público imóvel para os fins acima. A transferência do direito de construir deverá ser feita mediante escritura pública.

• Operações urbanas consorciadas - parceria público privada para a implementação de um conjunto integrado de intervenções e medidas, a ser coordenado pelo poder público, definidos previamente no plano diretor. Cada operação consorciada deve ser regulamentada por lei municipal, a partir de sua inclusão no plano diretor. Geralmente, a operação inclui a produção de infraestrutura e investimentos públicos por parte da iniciativa privada, por meio de contrapartidas.

• Consórcio imobiliário - instrumento de cooperação entre o poder público e a iniciativa privada para realizar urbanização em áreas que tenham carência de infraestrutura, serviços, e/ou contenham imóveis urbanos subutilizados ou não utilizados. Por meio do consórcio, o poder público realiza obras de urbanização e o proprietário da área recebe uma quantidade de lotes urbanizados ou edificações reabilitadas, cujo valor é proporcional ao valor antes dos investimentos. Assim, o proprietário transfere ao poder público o seu imóvel e, após a realização das obras, recebe como pagamento unidades imobiliárias urbanizadas ou edificadas ou reabilitadas. Deve ser regulamentado pelo município no plano diretor e em lei municipal, que deverá dispor sobre os seus objetivos, critérios etc.

• Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e IPTU progressivo no tempo - podem ser utilizados pelo poder público municipal como forma de induzir os proprietários de imóveis urbanos vazios ou subutilizados a servir-se destes imóveis, de acordo com orientação do plano diretor, dentro de um prazo determinado pela municipalidade. No caso de expiração desse prazo, o município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo, instrumento tributário que trata da majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. A alíquota máxima que poderá ser aplicada é de 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que proprietário cumpra a obrigação de utilizar o imóvel em questão segundo sua função social. Caso isso não aconteça, o poder público municipal pode efetuar a desapropriação do imóvel para fins de reforma urbana, mediante indenização paga por meio de títulos da dívida pública.
 
• Estudo de impacto de vizinhança - instrumento de mediação entre os interesses dos empreendedores privados e dos moradores e usuários do local, democratizando a tomada de decisões sobre os grandes empreendimentos urbanos, dando voz à população diretamente afetada pelos impactos desses empreendimentos. A partir de uma estratégia estabelecida em um plano de reabilitação, por exemplo, esses instrumentos podem ser combinados para induzir as transformações desejadas em determinado perímetro urbano. A utilização combinada destes instrumentos evita o uso sistemático da desapropriação (que muitas vezes leva a precatórios que endividam o município), além de possibilitar o estabelecimento de parcerias com o setor privado (proprietários e investidores) em vez de depender exclusivamente dos orçamentos públicos.